احتمالا شما هم از اطرافیان زیاد شنیده اید که می‌گویند: از تمام توانت استفاده کن و حتما خونه بخر، بهترین رشد رو دارد و برعکس بورس هیچ وقت قیمت‌اش کم نمی‌شود.
در این مقاله می خواهیم به قیمت مسکن به بورس و دلار بپردازیم، با هم مقایسه‌اش کنیم و ببینیم الان زمان مناسبی برای خرید ملک است یا خیر؟
نمودار قیمت ملک در تهران در مقابل دلار و نسبت به بورس
در چارت زیر قیمت مسکن را از ۱۳۹۴ تا انتهای ۱۴۰۲ مشاهده می‌کنید. کاهشی دیده نمی‌شود، انگار راست می‌گویند؛ در ۸ سال گذشته قیمت ملک ۲۰ برابر شده است.
با توجه به ۱۰ برابر شدن متوسط حقوق دریافتی، خرید خونه تا ۴ برابر سخت‌تر شده است! (با پس‌انداز و وام می‌خریم و نه با حقوق)
در نمودار زیر خط قرمز، متوسط قیمت ملک در تهران است، خط آبی شاخص بورس و طلایی دلار می باشد، اگر دلار به اندازه ملک رشد می‌کرد باید الان ۷۵۶۰۰ تومان می‌رسید یا شاخص بورس باید ۲۸۰۰ می‌شد.
سوال: درست است در این چهار سال مسکن رشد خیلی خوبی داشت اما آیا الان هم سرمایه‌گذاری روی مسکن خوب است؟
فریب نقطه شروع رو نخورید
مواظب بازی با نقطه شروع باشیم، مثلا اگر شروع مقایسه ۹۴ باشد، بورس دو برابر بقیه بهتر است، اگر از ۱۴۰۲ باشد، برتری با دلاره است.
در قسمت دو همین سری هوش مالی، به بیش‌برازش اشاره کرده بودم که در لینک زیر می توانید این مطلب را مطالعه کنید.
https://lnkd.in/dsZBhT48
قدر نقدشوندگی مسکن نسبت به طلا و دلار
نقدشوندگی در مسکن بسیار پایین است که در سرمایه‌گذاری به اندازه بازدهی و ریسک مهم است.
فرض کنید امروز یک ملک دارید که قیمت آن ۱۰۰۰ تومان است، اگر قرار باشد همین امروز نقد بفروشید، چقدر دست شما را می‌گیرد؟ گاهی مجبور هستید ۱۰ تا ۴۰ درصد کاهش قیمت داشته باشید. در صورتی که دلار و بورس، موضوع قیمت همان لحظه است! در مسکن، اگر قیمت کم باشد، صبر می‌شود تا به قیمت فروش برسد.
اگر با سهام همین رفتار می‌شد، مثلا فولاد و فملی را نمی‌فروختیم و سال بعد که به قیمت خوب می‌رسید می‌فروختیم. هیچ وقت تابلو قرمز نمی‌شد! تفاوت ملک با بورس، دلار و طلا همین نقدشوندگی است که خیلی‌ها ازش غافل هستند
گاهی برای بعضی مشتریان تا ۲۰ درصد بازدهی سالیانه را به خاطر همین نقدشوندگی فدا می‌کنیم. ارزش یک استارتاپ ممکن است ۲۰۰ میلیارد باشد، اما برای نقد کردن سریع آن مجبور هستند تا ۴۰ درصد تخفیف بدهند.
توییت جالب سیامک قاسمی است، این که بازار مسکن، به نوعی خصوصی‌ترین بازار در ایران است تا جدی نشدن مالیات بر مسکن، و عدم دخالت در سایر بازارها، این حرف چندان دور از واقعیت نیست!
اگر چرخه رشد قیمت مسکن رو دقت کنیم، با احتمال بالا، امسال رشد جدی در ملک نخواهیم داشت، اما اجاره‌ها ۴۰ تا ۵۰ درصد افرایش خواهند داشت (خط قرمز)
خط قرمز در چارت، افزایش ۵۰ درصدی اجاره را نشان می‌دهد که همزمان با افزایش ۲۵ درصدی درآمد فاجعه فشار شدید به مستاجرین را نشان می‌دهد.
در چارت زیر تعداد معاملات مسکن در بهمن هر سال آمده است. خط آبی پررنگ، تعداد معامله ساختمان نوساز است، که شدیدا کاهشی است، دلایل: عدم صدور پروانه، عدم سرمایه‌گذاری، عدم رشد وام مسکن هم‌سطح با قیمت، کاهش توان خرید و اختلاف قیمت بسیار بالا بین نوساز و قدیمی ساز و خیلی مسائل دیگر.
رشد قیمت ملک در تهران
در چارت زیر دوباره نقدشوندگی را می‌بینید. مشاهده می‌کنید که رشد سالانه قیمت ملک (قرمز ضخیم) رابطه معکوسی با تعداد فروش دارد. استثنایی در ۱۴۰۱ داریم که داستانش متفاوت است. یعنی وقتی افزایش سنگین قیمت ملک داریم و دلار جهش سنگینی نکرده باشد، انتظار رکود جدی وجود دارد (برعکس هم می‌شود دید)
حالا ممکن است بپرسید آخرش بخریم یا نه؟ که می‌گم انتهای سال، به شرط استفاده از بدهی و اهرم، مسکن مناسب است.
